导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味(wèi)着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商(shāng)品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在(zài)不(bù)同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过(guò)剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数不(bù)能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来(lái)源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产(chǎn)套(tào)数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变(biàn)化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校ong>户均一(yī)套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低的县(xiàn)城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足庞大流(liú)动人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不(bù)便和安(ān)全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在(zài)未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国家人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户(hù)数(shù)会(huì)因(yīn)户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板块的(de)分化日(rì)益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必(bì)会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国(guó)家依(yī)旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城市能(néng)级之间差(chà)异(yì)，优质小区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的(de)是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增速可(kě)能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校