万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉(lā)向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再次(cì)受(shòu)到(dào)舆论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(m大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思ài)。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思(chǎn)的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司(sī)不(bù)良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态(tài)呢(ne)？只能说明(míng)这些房子根本(běn)没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可(kě)以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请(qǐng)不良(liáng)债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫集(jí)团(tuán)的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的(de)房，拿(ná)北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做(zuò)地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人(rén)周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能(néng)源(yuán)市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直(zhí)没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持续(xù)没(méi)有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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